רבים מחפשים אחר השקעה אטרקטיבית שתניב להם תשואה גבוהה על כספם. כאשר נתקלים בהצעה להשקעה בנכס המבטיח תשואה שנתית של עשרה אחוזים, קשה שלא להתפתות. אך האם מדובר בהשקעה נבונה או שמא בסיכון גבוה מדי? בואו נבחן את הנושא לעומק.
מהי תשואה טובה על נכס מניב?
כאשר באים לבחון את כדאיות ההשקעה בנכס מניב, השאלה הראשונה שצריך לשאול היא מהי בכלל תשואה סבירה. התשובה תלויה בגורמים רבים כמו סוג הנכס, מיקומו, מצבו הפיזי, איכות השוכרים ועוד.
תשואה ממוצעת על נכסים מניבים בישראל
על פי נתוני השמאים המקרקעין בישראל, התשואה הממוצעת על מגרש מניב למגורים עומדת על כ-4% בשנה. במגזר המסחרי ניתן למצוא נכסים עם תשואה מעט גבוהה יותר, בין 5% ל-7% לשנה בממוצע. כמובן שיש חריגים עם תשואה גבוהה או נמוכה יותר, אך אלו המספרים הממוצעים בשוק.
גורמים המשפיעים על שיעורי התשואה
התשואה על נכס מניב מושפעת ממגוון רחב של פרמטרים. מיקום הנכס הוא גורם מרכזי – נכסים במרכזי הערים הגדולות יניבו לרוב תשואה נמוכה יותר בשל הביקוש הגבוה והתחרות. לעומת זאת, נכסים בפריפריה עשויים להציע תשואה גבוהה יותר, אך הסיכון גם הוא גדול יותר. מצב הנכס משפיע גם הוא – שיפוץ או בנייה חדשה יכולים להעלות את שכר הדירה ואת התשואה. נוסף על כך, תקופת השכירות, מספר השוכרים ואיכותם יקבעו את יציבות וודאות התשואה לטווח ארוך.
כיצד מחשבים תשואה על נכס מניב?
חישוב התשואה על נכס מניב אינו מסובך, אך יש להביא בחשבון את כל הפרמטרים הרלוונטיים. הנוסחה הבסיסית היא הכנסות שנתיות נטו (לאחר הוצאות תפעול ומס) חלקי עלות הרכישה והשקעות נוספות בנכס.
הכנסות הנכס כוללות את דמי השכירות השנתיים, בניכוי חודשים ריקים במעבר בין שוכרים. מהסכום יש להפחית הוצאות כמו ארנונה, תיקונים, ביטוח מבנה וכדומה. כמו כן, יש להביא בחשבון את תשלומי המס על ההכנסה. בצד ההוצאות יש להתחשב גם בעלות הרכישה, באגרות והיטלים, בשיפוץ ושדרוגים הנדרשים להשכרה ובניהול הנכס. סך ההכנסות נטו מחולק בסך ההשקעה ייתן את שיעור התשואה.
סיכונים וסיכויים בהשקעה בנכס מניב עם תשואה של 10%
כפי שהוסבר, להשיג תשואה שנתית של 10% בנכס מניב זה אתגר לא פשוט. יש לזכור שתשואה גבוהה כזו מגיעה בדרך כלל עם סיכון לא מבוטל. ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך גובר הסיכון – שהנכס בעייתי, שמיקומו גרוע או שיש אי-ודאות לגבי השוכרים והתפוסה העתידית.
סימנים מחשידים להשקעה מסוכנת
אם מוצעת לכם השקעה עם תשואה גבוהה במיוחד, כדאי לבחון לעומק את הפרויקט. בידקו איפה נמצא הנכס בדיוק, מה מצבו הפיזי ומי השוכרים הצפויים. השוו את דמי השכירות המוצעים למחירי השוק באזור. אם נתקלתם במחיר הזוי, סביר להניח שמדובר בתרמית. בררו מי הבעלים של הנכס ומה ההיסטוריה שלו, כדי לשלול חשש להלבנת הון או למעורבות בפלילים. אם משהו נראה מוזר או מפתה מדי, עדיף להימנע מזה.
משמעות התשואה הגבוהה
גם אם ההשקעה נראית תקינה ולגיטימית, עצם התשואה הגבוהה מרמזת על סיכון עודף. ייתכן שהנכס ממוקם באזור מוכה אבטלה או באוכלוסייה מוחלשת, מה שמגביר את הסיכונים בשכירות. נוסף על כך, שינויים במצב הביטחוני-מדיני או במצב הכלכלי עלולים לפגוע קשות בשווי הנכס ובהכנסות ממנו. לעומת זאת, באזורים מבוקשים התנודתיות נמוכה הרבה יותר, אך גם מחירי הנכסים גבוהים בהתאם.
היתרונות והחסרונות של השקעה בנכסים מניבים
ההשקעה בנדל"ן מניב כרוכה בסיכונים לא מבוטלים, הן ברמת הנכס הספציפי והן ברמה המאקרו-כלכלית. מנגד, התשואה השוטפת גבוהה מזו של אפיקים סולידיים, והנכס עצמו מהווה בטוחה פיזית. בטווח הארוך, הנדל"ן נהנה מעליית ערך עקבית עם השנים, אם כי התנודתיות נמוכה מאשר בשוק ההון.
השקעה בנכס מניב מול אלטרנטיבות אחרות
כשבוחנים שטח להשקעה, חשוב להעריך את הסיכון והסיכוי ביחס לחלופות אחרות בשוק. נבחן בקצרה את התנהגות הנכסים הפיננסיים המרכזיים לעומת נדל"ן מניב.
תשואה על נכסים פיננסיים לעומת נדל"ן
ההשקעות הסולידיות ביותר, כמו מזומן, פיקדונות או אג"ח מדינה, מציעות כיום תשואה אפסית או שלילית. לכן, משקיעים מחפשים אפיקים מניבים יותר כמו מגרשים להשקעה, גם במחיר של נטילת סיכון גבוה יותר.
איגרות חוב ופיקדונות בנקאיים
תשואת איגרות החוב המדורגות בישראל נעה כיום סביב 3%-4%, בהתאם לאיכות החברה ולמח"מ. פיקדונות בנקאיים מניבים לרוב עד 1% לשנה, ולעיתים אף פחות. מכאן שנדל"ן מניב מציע פוטנציאל תשואה עודף על אפיקים סולידיים אלו.
